في كل المجالات نحتاج إلى ضوابط تساعدنا على تحقيق عنصر الثقة في التعامل مع الأطراف الأخرى، وخاصة في مجالات البيع والشراء نحتاج إلى ضوابط صارمة تؤكد على حفظ حقوق الطرفين، لأن هذه مسألة مهمة. المشكلة والقانون هو المسؤول عنها.
عقد البيع في القانون المدني المصري
يحدد القانون المدني شروط صحة عقد الشراء في القانون المدني المصري، وإذا لم يتم استيفاء هذه الشروط كان العقد باطلا ولا قيمة له. وفيما يلي سنوضح النقاط التي يجب أن يتضمنها هذا العقد والتي لا غنى عنها، وهي:
ويجب أن يكون البيع صحيحاً سواء تم بعقد غير مسجل أو عقد مسجل.
عقد البيع الأولي هو عقد مهم، حتى لو لم يتم تسجيله، لأنه شرط لإتمام البيع.
يحق للمشتري أن يطلب من البائع تسليم ما يكسبه، وإذا كان العقار المبيع لا يزال تحت سلطة البائع وسيطرته، فيمكنه أن يطلب وضعه تحت الحراسة حتى يتم الفصل في عملية الشراء قضائيا.
للمشتري الحق في تملك العقار المبيع وجميع ما يتعلق به من مطالبات. كما يحق له طرد البائع من العقار وتقديم طلب التسليم. إذا لم يوافق البائع، فسيتم إخلاؤه قسراً على أساس حق المطالبة بالحيازة.
حتى اللحظة التي تسبق التسجيل لا يعتبر المشتري أكثر من دائن، والعلاقة بينه وبين البائع علاقة مباشرة تتمثل في مالك جديد أو مستأجر في حالة تأجير العقار، وذلك لأن العقد لم يتم تسجيله بعد.
يحق للمشتري أن يطلب تسليم الثمار إليه حتى لو لم يتم تسجيل العقد.
المشتري هو المالك الوحيد للعقار المسجل. وكما هو الحال في العقد الآخر غير المسجل فإنه ينقل إليه جميع الحقوق والمطالبات المتعلقة بالعقار أو المبيع، ويستطيع بذلك طرد الغاصب، لكنه لا يستطيع نقل حق الملكية. استخدامه.
وينتقل الحق في العقار المباع إلى حد كبير إلى المشتري وله الحق في الاحتجاج نيابة عن البائع حتى لو لم يتم تسجيل العقد.
وفي مقابل البيع منفعة، مثل بعض المال، ولا تكون ملحقة البيع حراما أو نحو ذلك.
توضيح وتفصيل الحالة من كافة جوانبها قبل إتمام عملية الشراء والبيع، والتعرف عليها من جميع جوانبها.
وجود المبيع أمام أعين البائع والمشتري عند توقيع العقد.
قبل التوقيع يقوم البائع بإبراز الأوراق التي تثبت أنه مالك السلعة المبيعة للمشتري.
وتتم عملية البيع والشراء بكامل رغبات الطرفين ولا تخضع للتهديد أو الضغط من أحد.
توافر صفة العقل والنضج في كلا الطرفين، بحيث يكون لهما مثلاً الحق في التصرف في هذه الأمور.
البيع مدى الحياة وإذا تم تحديد فترة معينة لن تتم الموافقة على البيع.
شروط تنفيذ عقد البيع
جميع شروط صحة عقد البيع في القانون المدني المصري مطلوبة لتنفيذه، ومن خلال ما يلي سنكمل لك الشروط التي يجب توافرها قبل اعتماد العقد وإبرامه. نكون:
العقد الذي يتضمن شرط عدم انتقال ملكية العقار إلى المشتري إلا بعد وفاة البائع لا يعني وجود وصية، وأن للمشتري حق الاحتفاظ بحق الانتفاع لضمان حقه وذلك سيكون هذا هو الحال. مدى الحياة، وهذا لا يمنع من صحة العقد.
لا توجد نصوص توضح أنه سيتم إنهاء العقد خلال فترة معينة.
إذا تم بيع العقار مرتين متتاليتين وفي كل مرة لم يتم تسجيل العقد، فإن حق الملكية والتسجيل يعود إلى الشخص الذي بيع له العقار لأول مرة، إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق اسمي مع المشتري الثاني.
إذا ثبت هلاك المبيع فلا يمكن تنفيذ الاتفاق، وفي هذه الحالة يحق للمشتري المطالبة بالفسخ أو التعويض.
وإذا باع شخص شيئاً لا يملكه، وجب على المشتري أن يطلب فسخ العقد في ذلك الوقت.
ولا يفوتك أيضاً: أريد أن أعرف رقم هويتي الوطنية
عقود الشراء والبيع على النحو الذي يحدده القانون
وقد نص القانون المدني على بعض الضوابط التي وضعها بشأن عملية الشراء والبيع والتي وردت من بين أمور أخرى، بالإضافة إلى شروط صحة عقد البيع في القانون المدني المصري.
وتم تحديد أنه لا يجوز نقل الملكية بين المتعاقدين أو تغييرها إلا بعد إتمام تسجيل العقد، بشرط أن يكون هناك اتفاق بين الطرفين وأن تحدد إرادتهما بالتعهد. وقد اتفق القضاء والسوابق القضائية على قرار واحد، وهو أن عقد البيع غير المسجل يعتبر بيعاً موثوقاً به ونتاجاً لجميع جوانب البيع باستثناء جانب نقل الملكية.
وقد اشترط المشرع، وهو أن تسجيل جميع المعاملات التي تستهدف إثبات جميع العقارات الأصلية والحقوق العينية ونقلها أو زوالها أو تعديلها، لا يؤثر على طبيعة العقد الشكلي. والتي لا تحتاج إلى إنشاء نصوص قانونية، حيث يتم ذلك بالتراضي بين الطرفين.
الغرض من هذا العقد هو تثبيت كافة الالتزامات التي يجب على كل من البائع والمشتري الالتزام بها، ولا يهدف على الإطلاق إلى نقل الملكية، حيث لا يتم نقلها إلا من خلال عقد مسجل رسميًا.
ولا يفوتك أيضاً: ما هي مواعيد العمل بمصلحة الجوازات؟
عناصر عقد البيع
عند التعرف على شروط صحة عقد البيع في القانون المدني المصري، عليك معرفة الركائز التي يتم على أساسها عقد البيع وهي:
-
العاقد:
وهما البائع والمشتري. -
التعاقد:
السلعة وسعرها. -
الصيغة التي تم بها العقد:
هي الطريقة التي يتم بها إبرام العقد بين طرفي البيع والشراء، وتكون شفهياً أو واقعياً.
الفرق بين العقد الأصلي والعقد النهائي
ومن الجدير بالذكر أنه عند التعرف على شروط صحة عقد البيع في القانون المصري لا بد من التعرف على الفرق بين كل من العقد الابتدائي والعقد النهائي، حيث بيان الفرق على النحو التالي:
|
العقد الابتدائي |
العقد الأخير |
هذا هو العقد الذي تم وهذا أمر مشترك بين الطرفين، وهذا صحيح. | العقد المبرم بصفة رسمية لدى الجهات الحكومية. |
العقد له قيمة معترف بها من قبل الحكومة ولكن بين البائع والمشتري. | يجب أن يكون العقد مسجلاً في السجل العقاري. |
إذا كان العقد يتعلق بالعقار فيجب تسجيله لكن لديه حقوق في العقد الرئيسي. | في هذه الحالة لا بد من التسجيل عقد بيع عقار مع الجهة الحكومية. |
لا ينقل الملكية | ينقل ويحتفظ بالملكية |
كما أن هناك بعض الشروط التي يجب توافرها حتى تتم عملية البيع الأولية بسلام. هذه الشروط هي كما يلي:
يجب أن يكون كلا الطرفين بالغين أصحاء.
ويجب أن تكون هناك نية للقبول والرضا بين الطرفين.
ويجب ألا تنتهك شروط العقد القانون المصري.
يجب أن يتم تحديد السعر من قبل الطرفين.
فحصه يكشف الجهل.
أنواع فسخ العقد وحالاته
عند التعرف على شروط صحة عقد الشراء في القانون المدني المصري يجب أن تضع في اعتبارك أنه إذا لم يتم استيفاء شروط معينة يعتبر العقد باطلا وهناك نوعان من بطلان العقود هما: وهي كما يلي: :
1- الإعاقة النسبية
وهو البطلان الذي يشكل مخالفة تكون في مصلحة أحد الطرفين المذكورين في بند العقد. الحالات مدرجة على النحو التالي:
إذا ثبت عدم كفاءة أحد الطرفين أو إهماله.
إذا قام أحد الطرفين ببيع سلع ليست خاصة به، يحق للطرف الآخر إنهاء الاتفاقية.
في حالة ثبوت اضطرار أحد الطرفين إلى البيع تحت الإكراه.
وفي هذه الحالة يكون الاتفاق باطلا ولو توافرت جميع الشروط وفقد شرط واحد.
ولا تفوت أيضًا: كيفية تحرير وثائق عقد مبيعات المركبات، بوابة مصر الرقمية
2- العجز المطلق
يعتبر البطلان المطلق للعقد هو البطلان الذي يصيب أحد أركان العقد الأساسية. سواء كان ذلك بسبب الإكراه أو عدم الرضا أو وجود شرط من الشروط غير المقررة في القانون المصري، فإن حالات البطلان المطلق للعقد تتمثل في ما يلي:
إذا كان أحد الطرفين غير كفؤ أو مريض عقليا.
إذا كان العقد غير قانوني بسبب شروطه.
في حالة عدم وجود البند المتعاقد عليه.
في حال قرر القانون بطلان العقد.
عقود بيع العقارات هي الأساس لضمان حقوق جميع الأطراف، كما أن توفر شروط عقد البيع في القانون المدني المصري في العقد يتيح للبائع والمشتري التأكد من حقوق والتزامات كل منهما، لأنهما وكانت موثقة في ذلك الوقت بأوراق رسمية لا تقبل الجدل.